IUS, IBUS et CUS. L'indice d'utilisation du sol
L'indice d'utilisation du sol (IUS) est le rapport entre la surface de plancher autorisée et la surface de la parcelle. Il détermine l'intensité d'édification autorisée sur le terrain. Un IUS de 0,5 sur 1 000 m² autorise 500 m² de surface brute de plancher. L'IBUS, l'indice brut, prend en compte davantage de surfaces et est donc plus élevé. Le CUS est le nom de l'IUS dans le canton de Vaud.
Définition
L'indice d'utilisation du sol est l'un des paramètres centraux du droit suisse de la construction. Il exprime, sous forme de ratio, la quantité de plancher que l'on a le droit de construire sur une parcelle donnée. Plus l'indice est élevé, plus la densité bâtie autorisée est forte.
Comment le calculer
La formule de calcul est simple. La surface brute de plancher autorisée est égale à la surface déterminante du terrain multipliée par l'indice.
Une parcelle de 1 000 m² en zone à IUS 0,5 autorise 1 000 × 0,5 = 500 m² de surface brute de plancher (SBP). Calculer en surfaces nettes sans les murs surestime le potentiel. L'épaisseur des murs représente facilement 10 à 15 % de la surface brute.
IUS, IBUS, CUS, les variantes cantonales
La Suisse n'a pas harmonisé son vocabulaire de la densité. Un même concept porte des noms différents. L'indice ne se calcule pas toujours sur le même périmètre de surfaces selon le canton.
| Terme | Sens | Où on le rencontre |
|---|---|---|
| IUS | Indice d'utilisation du sol (surfaces utiles) | Usage général, Valais, Genève |
| CUS | Coefficient d'utilisation du sol, synonyme d'IUS | Vaud |
| IBUS | Indice brut (périmètre de surfaces plus large) | Fribourg, calculs « bruts » |
| Indice de densité | Formulation locale de l'IUS | Genève |
Un même bâtiment affichera un IBUS plus élevé que son IUS ou son CUS. Il faut toujours vérifier quel indice impose le règlement de la zone avant de comparer.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre IUS et IBUS ?
L'IUS, l'indice d'utilisation du sol, rapporte à la surface de la parcelle les seules surfaces de plancher utiles. L'IBUS, l'indice brut d'utilisation du sol, inclut davantage de surfaces comme une partie des annexes, caves ou combles. Pour une même construction, l'IBUS est donc supérieur à l'IUS.
L'IUS est-il calculé pareil dans tous les cantons ?
Non. La Suisse n'a pas harmonisé son vocabulaire de densité. L'indice s'appelle IUS ou CUS dans le canton de Vaud, indice de densité à Genève, et IBUS dans le canton de Fribourg. Les surfaces prises en compte varient selon le règlement cantonal et communal.
Comment calculer la surface constructible à partir de l'IUS ?
On multiplie la surface déterminante du terrain par l'indice. Avec un IUS de 0,5 sur une parcelle de 1 000 m², on obtient 500 m² de surface brute de plancher autorisée.
Foncify lit l'indice applicable à chaque parcelle et en déduit directement la surface constructible résiduelle.