CES, le coefficient d'emprise au sol

Le coefficient d'emprise au sol (CES) est le rapport entre la surface bâtie au sol et la surface de la parcelle. Il limite l'étendue de la construction vue du dessus, indépendamment du nombre d'étages. Un CES de 0,3 sur 1 000 m² autorise une emprise au sol maximale de 300 m². Le CES travaille avec l'indice d'utilisation du sol, pas à sa place. L'un borne la surface au sol, l'autre la surface de plancher totale.

Définition

L'emprise au sol est la projection du bâtiment sur le terrain, la trace qu'il laisse vu d'avion. Le coefficient d'emprise au sol fixe la part maximale de la parcelle que cette trace peut occuper. Il protège les dégagements, la végétation et les distances entre constructions. Là où l'indice d'utilisation du sol règle la densité bâtie en volume de plancher, le CES règle l'étalement au sol.

Comment le calculer

La surface bâtie au sol autorisée est égale à la surface déterminante du terrain multipliée par le coefficient.

Une parcelle de 1 000 m² avec un CES de 0,3 autorise 1 000 × 0,3 = 300 m² d'emprise au sol. Sur quatre niveaux, cette même emprise produit jusqu'à 1 200 m² de plancher brut, à condition que l'IUS le permette. C'est là que les deux indices se rencontrent. Un CES généreux ne sert à rien si l'IUS est atteint avant, et un IUS élevé reste théorique si le CES bloque l'emprise au sol.

CES et IUS, deux limites simultanées

Une parcelle n'est jamais contrainte par un seul indice. Le CES et l'IUS s'appliquent ensemble, et le potentiel réel s'arrête au premier des deux atteint. Comparer un projet à un seul indice surestime presque toujours ce qu'on peut bâtir.

Avec ces valeurs, l'emprise de 300 m² autorise deux niveaux pleins avant d'épuiser l'IUS. Un troisième niveau dépasserait la surface de plancher permise. Le projet se cale donc sur l'IUS, pas sur le CES.

Les variantes cantonales

Comme pour les indices de densité, le vocabulaire n'est pas harmonisé en Suisse. Le même concept s'appelle parfois taux d'occupation du sol ou indice d'occupation. Le périmètre de ce qui compte dans l'emprise change aussi selon le règlement communal, notamment pour les balcons, les avant-toits et les constructions souterraines. Il faut toujours lire le règlement de la zone avant de poser un chiffre.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre le CES et l'IUS ?

Le CES limite l'emprise au sol, la part de la parcelle que le bâtiment couvre vu du dessus. L'IUS limite la surface de plancher cumulée sur tous les étages. Une parcelle peut atteindre son CES sans atteindre son IUS, et inversement. Les deux indices s'appliquent en même temps, et c'est le plus contraignant qui fixe le projet.

Comment calculer l'emprise au sol maximale ?

On multiplie la surface déterminante de la parcelle par le CES. Avec un CES de 0,3 sur un terrain de 1 000 m², l'emprise au sol du bâtiment ne peut pas dépasser 300 m².

Le CES inclut-il les terrasses et les garages ?

Cela dépend du règlement communal. La projection du bâtiment fermé compte toujours. Les terrasses non couvertes, les avant-toits et certaines annexes enterrées sont souvent exclus, mais le périmètre exact varie d'une commune à l'autre.

Foncify croise le CES, l'IUS et la SBP déjà consommée pour donner le potentiel constructible résiduel réel d'une parcelle, pas un maximum théorique.